12月1日，國家發(fā)改委辦公廳印發(fā)通知，發(fā)布《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目行業(yè)范圍清單(2025年版)》，有十五個行業(yè)領(lǐng)域項目納入新版REITs申報范圍(名單附后)，其中，能源基礎(chǔ)設(shè)施可申報范圍包括風(fēng)電、太陽能發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電等清潔能源項目。

基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)，是通過發(fā)行收益憑證匯集資金，由專業(yè)機構(gòu)進行基礎(chǔ)設(shè)施投資運營并將收益分配給投資者的金融工具。

我國于2020年開展REITs試點。當(dāng)年4月，證監(jiān)會與國家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》，明確REITs作為盤活存量資產(chǎn)、拓寬社會資本投資渠道的重要工具，優(yōu)先支持京津冀、長三角等重點區(qū)域及交通設(shè)施、市政工程等重點行業(yè)。試點初期采用“公募基金+ABS”結(jié)構(gòu)，要求80%基金資產(chǎn)持有單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券。

2024年7月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，覆蓋交通、能源、市政等13類資產(chǎn)，新增燃煤發(fā)電、養(yǎng)老設(shè)施等類型，擴展至消費基礎(chǔ)設(shè)施、文化旅游等領(lǐng)域。

根據(jù)2024年政策，REITs可分類為股權(quán)型、抵押型、混合型等。其中，股權(quán)型是指通過發(fā)行股份或收益憑證募集資金，由專業(yè)機構(gòu)運營管理并將收益分配給投資者的信托基金;抵押型是通過發(fā)放抵押貸款參與項目融資;混合型則是結(jié)合股權(quán)與抵押型操作模式。

2024年7月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，重點優(yōu)化申報推薦流程，明確審核標(biāo)準(zhǔn)，簡化推薦程序，壓實各方責(zé)任。

此次優(yōu)化除大幅簡化申報流程外，還明確規(guī)定首次發(fā)行項目不動產(chǎn)評估凈值不低于10億元，并鼓勵符合條件的民間投資項目優(yōu)先納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍。

以下為REITs2025年版行業(yè)清單：

1.交通基礎(chǔ)設(shè)施。包括收費公路、鐵路、機場、港口項目。

2.能源基礎(chǔ)設(shè)施。

包括風(fēng)電、太陽能發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電等清潔能源項目;儲能設(shè)施項目;清潔低碳、靈活高效的燃煤發(fā)電(含熱電聯(lián)產(chǎn)煤電)項目;特高壓輸電項目，增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎(chǔ)設(shè)施項目。

其中，燃煤發(fā)電項目應(yīng)具備以下一項或多項條件：純凝工況最小發(fā)電出力在30%額定負(fù)荷及以下;摻燒生物質(zhì)、氫、氨等低碳燃料，摻燒熱量比例不低于10%;配備大規(guī)模碳捕集利用與封存(CCUS)設(shè)備。

3.市政基礎(chǔ)設(shè)施。包括城鎮(zhèn)供水、供氣、供熱項目，以及停車場項目。

4.生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施。包括城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、固廢危廢醫(yī)廢處理環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、大宗固體廢棄物綜合利用基礎(chǔ)設(shè)施項目。

5.倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施。面向社會提供物品儲存服務(wù)并收取費用的倉庫，包括通用倉庫項目以及冷庫等專業(yè)倉庫項目。

6.園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。

位于自由貿(mào)易試驗區(qū)、國家級新區(qū)、國家級與省級開發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群的研發(fā)平臺、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)加速器、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項目。

其中，國家級與省級開發(fā)區(qū)以《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄(2018年版)》發(fā)布名單為準(zhǔn)，2018年以后的開發(fā)區(qū)需取得國務(wù)院或省級人民政府的批復(fù)文件，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群以國家發(fā)展改革委公布名單為準(zhǔn)。若納入項目底層資產(chǎn)的單體建筑中包含物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人(原始權(quán)益人)的酒店和配套底商，且占同一單體建筑面積比例不超過30%的，可納入項目底層資產(chǎn)。

7.新型基礎(chǔ)設(shè)施。包括數(shù)據(jù)中心類、人工智能基礎(chǔ)設(shè)施項目，5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)項目，智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

8.租賃住房。包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目、公共租賃住房項目，由專業(yè)機構(gòu)自持、不分拆單獨出售且長期用于出租的市場化租賃住房項目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項目(園區(qū)范圍與“6.園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施”的范圍要求一致)。

9.水利設(shè)施。具有供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施項目。

10.文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施。包括自然文化遺產(chǎn)、國家AAAAA級和AAAA級旅游景區(qū)項目。在景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人(原始權(quán)益人)的配套旅游酒店可納入項目底層資產(chǎn)。

11.消費基礎(chǔ)設(shè)施。

包括百貨商場、購物中心、商業(yè)街區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，家居、建材、紡織等各類消費品市場項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目，體育場館項目，以及商旅文體健等多業(yè)態(tài)融合的商業(yè)綜合體項目。

與上述消費基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人(原始權(quán)益人)的酒店和商業(yè)辦公用房，可納入項目底層資產(chǎn)，其建筑面積占底層資產(chǎn)總建筑面積比例合計原則上不得超過30%，特殊情況下最高不得超過50%。四星級及以上酒店項目。

12.商業(yè)辦公設(shè)施。超大特大城市的超甲級、甲級商務(wù)樓宇項目。

13.養(yǎng)老設(shè)施。依法登記并在民政部門備案的養(yǎng)老項目。

14.城市更新設(shè)施。老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項目，以及涵蓋上述多種資產(chǎn)類型的城市更新綜合設(shè)施項目。

15.符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求的其他基礎(chǔ)設(shè)施項目。

對于租賃住房、消費基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)辦公設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施、城市更新設(shè)施等領(lǐng)域項目，發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)為開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。