還記得，2017年8月份，山東微山6個光伏電站共計298MW因涉及環(huán)境保護區(qū)被要求拆除的事情嗎?

近期，又有企業(yè)因光伏電站占用濕地而被罰，給該項目發(fā)批文的官員也連帶被處罰。除了被拆除之外，土地費用也是一個潛在威脅。

領跑者招標期間，青海省的土地稅問題將光伏電站的“土地費用”推向風口浪尖。前不久，爆出二期領跑者某項目并網(wǎng)11個月，企業(yè)收到1000多萬的土地稅收單。

光伏項目占地面積大，如果土地問題處理不好，輕則是項目收益大幅低于預期，重則是項目面臨拆除的風險。因此，土地問題一定要引起大家的重視!

一、光伏項目可以利用土地性質(zhì)

那在光伏項目選址時，到底哪種地類的土地能用?

土地可以分為農(nóng)用地、建設用地、未利用地三大類。理論上，“未利用土地”、大部分“建設用地”可以用作光伏項目的場址，小部分“農(nóng)業(yè)用地”可以通過農(nóng)光互補的形式開展。參考GB/T21010-2007，我國的土地分類如下表。根據(jù)國家現(xiàn)有的土地政策，對不同性質(zhì)的土地是否可以用作光伏電站場址做了區(qū)分。其中，紅色代表不能做場址，黃色代表部分可用、但有限定條件，綠色代表可用。

表 1：我國的土地性質(zhì)分類

說明：

1)其他草地指樹林郁閉度<0.1，表層為土質(zhì)，生長草本植物為主，不用于畜牧業(yè)的草地。

2)關于“03林地”，國家林業(yè)局出臺了《關于光伏電站建設使用林地有關問題的通知》(林資發(fā)〔2015〕153號)對于林地用作光伏項目場址做出了詳細的規(guī)定。根據(jù)該文件，匯總?cè)缦卤怼?

表 2：林地對于做光伏電站的規(guī)定

土地可以使用之后，還需要繳納部分費用。

二、土地的使用費用

光伏電站目前涉及的主要稅費有：

全國工業(yè)用地出讓最低價、

耕地占用稅、

草原植被恢復費、

森林植被恢復費，

城鎮(zhèn)土地使用稅、

新增建設用地有償使用費等，

其中，

全國工業(yè)用地出讓最低價、耕地占用稅、草原植被恢復費和新增建設用地有償使用費是一次性繳納，

城鎮(zhèn)土地使用稅是每年繳納。

1土地使用稅(一)大城市1.5元至30元;

(二)中等城市1.2元至24元;

(三)小城市0.9元至18元;

(四)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

2耕地占用稅該費用的征收依據(jù)為《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》(2008年1月1日起施行)，具體收費標注如下表。

耕地是指用于種植農(nóng)作物的土地;占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設的，比照本條例的規(guī)定征收耕地占用稅。

表 7：國內(nèi)頒布的最新政策

說明：1)經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達且人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當提高，但是提高的部分最高不得超過當?shù)剡m用稅額的50%。

2)占用基本農(nóng)田的，適用稅額應當在當?shù)剡m用稅額的基礎上提高50%。 軍事設施、學校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地免征稅。3)鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地，減按2元/m2。

3全國工業(yè)用地出讓最低價

光伏發(fā)電屬工業(yè)項目，工業(yè)用地出讓最低價標準為60元/平方米，即4萬元/畝。

4森林植被恢復費宜林地每平米收取不低于3元的森林植被恢復費，灌木林地不低于6元，關于森林植被恢復費的實際征收標準，還要到當?shù)亓謽I(yè)主管部門和財政稅務具體了解。

5新增建設用地有償使用費

國家根據(jù)新增建設用地所在地區(qū)，一共把新增建設用地土地等別劃分為15等，具體征收標準從10元每平米至140元每平米不等，具體見下表：

關于農(nóng)光互補電站的土地使用稅問題，三部委曾經(jīng)聯(lián)合發(fā)文做了具體說明。

從上文可以看出，對于符合本地區(qū)光伏復合項目建設要求和認定標準的項目：

1)變電站及運行管理中心、集電線路桿塔基礎用地按建設用地管理，依法辦理建設用地審批手續(xù);

2)場內(nèi)道路用地可按農(nóng)村道路用地管理;

3)利用農(nóng)用地布設的光伏方陣可不改變原用地性質(zhì);

4)采用直埋電纜方式敷設的集電線路用地，實行與項目光伏方陣用地同樣的管理方式。

三、土地的流轉(zhuǎn)手續(xù)

要保證土地合理合法，還需要走一定的流轉(zhuǎn)手續(xù)。根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，主要對目前我國土地流轉(zhuǎn)程序作以下簡要敘述。

【第一步】用地單位在初步選定土地為建設用地后，應首先向國土資源局、建設部門、規(guī)劃部門咨詢是否符合該土地的各項規(guī)劃。

【第二步】確認該土地可以用于建設，再根據(jù)建設部門的要求，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發(fā)建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規(guī)定繳納選址規(guī)費。其中，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準文件有效期兩年。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實施征地補償安置方案的，有關批準文件自動失效。

【第三步】用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發(fā)《建設項目用地預審報告書》。建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。已經(jīng)預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調(diào)整的，應當重新申請預審。

【第四步】用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環(huán)保局等辦理立項、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項審批費用;

【第五步】用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。

【第六步】國土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經(jīng)各級人民政府審批。

能源、交通、水利、礦山、軍事設施等確需單獨選址建設的項目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報省級人民政府批準，其中征收土地面積超過省級批準權(quán)限的，土地征收必須報國務院批準;建設項目確需占用基本農(nóng)田的，必須報國務院批準。其中，如占用農(nóng)用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補充耕地方案;農(nóng)村集體經(jīng)濟組織占用本集體農(nóng)用地和單位占用國有農(nóng)用地的，不需擬定征地方案。

【第七步】由國土資源局具體負責對該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)人進行征用，簽訂補償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。其中，征用土地的各項補償，應在征地補償安置方案批準之日起3個月內(nèi)，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發(fā)放建設用地批準書，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民有權(quán)拒絕建設單位動工用地。如征用農(nóng)村集體土地，征地補償款也可由國土資源局委托用地單位直接向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織支付。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。